等郝敏到的時(shí)候,，發(fā)現(xiàn)馬東錫,，何思明,，謝曉莉三人也都在,。

　　“嘿,！看到你們都在,，起碼我心里還能有些安慰,?！焙旅粜χ覀€(gè)位置坐下來(lái),，畢竟不是她一個(gè)人遭罪,，這郁悶的心情一下子就好了不少。

　　“人都到齊了,！”凌楓滿臉亢奮的神情,，完全看不出深夜應(yīng)有的倦色，“關(guān)于冠山海的銷售方案,，我自己有一個(gè)新的想法,，主要有兩大點(diǎn)，各位辛苦一下,，聽(tīng)完看看有沒(méi)有可行性,。”

　　新房銷售的常規(guī)手段,，無(wú)非有以下幾種,，一是簽幾家一級(jí)代理，再由一級(jí)代理各自發(fā)展下線,，簽二級(jí)代理,。

　　能做一級(jí)代理的都是行業(yè)比較知名，有實(shí)力,，門店與人員都有一定規(guī)模的公司,。

　　二級(jí)分銷則大都是夫妻店，或者門店僅有兩三家,，三五家的小公司,。

　　總代簽一級(jí)，一級(jí)簽二級(jí),，每一級(jí)都往上提供客戶的模式,，正是新房所特有的——渠道！

　　新房銷售第二種模式——圈層,，也就是所謂的以老帶新,。只要公關(guān)好一個(gè)老客戶，給其設(shè)定好相關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)方案,，那么他會(huì)源源不斷的鼓勵(lì)身邊的親朋好友來(lái)買房,。

　　第三種模式,，城市推介會(huì)！這個(gè)成本比較大,，前期還要有數(shù)據(jù)的支撐,，要拿到哪些城市來(lái)H省來(lái)H市購(gòu)房的人數(shù)最多。同時(shí)開(kāi)推介會(huì),，還要租場(chǎng)地,，提供簡(jiǎn)單的餐飲與小禮品,，另外推介人員的吃喝住行也是一筆不小的開(kāi)支,。

　　推介會(huì)由于成本原因，都是開(kāi)發(fā)商自行舉辦的多,，代理商一般很少組織,。

　　第四種模式，也就是最傳統(tǒng)的地推模式,，靠代理商的門店接客,，或者員工上街發(fā)單。

　　針對(duì)冠山海這個(gè)樓盤,，如果靠以上四種模式,，在16年的新房市場(chǎng)，很難做到日銷20套,。特別是第二種模式,，樓盤還沒(méi)開(kāi)始銷售，哪來(lái)的老客戶,？做不了圈層的,。第三種模式也一樣，成本太大,，要準(zhǔn)備的時(shí)間也長(zhǎng),，不適合冠山海的打法。

　　第一種模式也有難度,，同行如敵人,。房安網(wǎng)拿下冠山海的全案，不知道多少同行老板紅了眼睛呢,，他們?cè)趺磿?huì)愿意做房安網(wǎng)的一級(jí)代理,，幫房安網(wǎng)出貨？

　　他們就算簽了一級(jí),，公司層面也不會(huì)出面組織作為主攻項(xiàng)目,。肯定都在等著看房安網(wǎng)的笑話,，等著房安網(wǎng)出局,，他們好取而代之,。

　　也就是夫妻店，小公司以賺錢為第一要?jiǎng)?wù),，他們只要有房可賣,，有傭金可賺，才不管全案是誰(shuí)來(lái)做呢,。但是小公司出貨有限,，肯定也不能指望他們。

　　目前來(lái)說(shuō)房安網(wǎng)只能靠門店地推,，靠現(xiàn)有的人員主攻冠山海,。但限于人員，門店規(guī)模都還不行,，相信銷售效果不會(huì)太理想,。

　　傳統(tǒng)的模式不給力，凌楓另辟蹊徑,，走電商模式,，做流量。

　　像淘寶的商戶一樣,，買直通車,！燒錢買流量，讓淘寶把客戶引流到店鋪,。

　　其實(shí)這個(gè)電商的想法不是凌楓想出來(lái)的,，而是在下午他跟同學(xué)聊天的時(shí)候突然萌發(fā)的。

　　這個(gè)同學(xué)在淘寶開(kāi)有店鋪,，也是買了直通車服務(wù),。平均每個(gè)月都要砸十萬(wàn)在直通車上面，帶來(lái)的每月銷售額大概是一百多萬(wàn),，刨開(kāi)成本,，利潤(rùn)也就十多萬(wàn)。

　　當(dāng)這位同學(xué)知道凌楓正為冠山海項(xiàng)目的銷售方案頭痛的時(shí)候,，無(wú)意中來(lái)了一句,，房子也是商品，為什么不試試電商手段,，也通過(guò)百度,，今日頭條啥的買買流量試試效果？

　　現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)時(shí)代,，有流量就有點(diǎn)擊率,，有點(diǎn)擊率就有銷量。多少莆田醫(yī)院，不都是靠燒流量燒起來(lái)的嗎,？

　　這一句話點(diǎn)醒了凌楓,，他馬上就聯(lián)系了百度，以及今日頭條的H省分公司,。

　　16年的H市,，中介行業(yè)做電商的不是沒(méi)有。但還僅是保留在最基本58,，或者安居客上多開(kāi)幾個(gè)端口,，多買點(diǎn)金幣提高刷新量而已。真正找百度,，找今日頭條做網(wǎng)絡(luò)推廣的還一家都沒(méi)有,。

　　百度也好，今日頭條也好,，他們也一直想要打開(kāi)H省,，H市的網(wǎng)絡(luò)推廣渠道,。當(dāng)凌楓表達(dá)出合作意向后,，他們馬上各自給凌楓發(fā)了一份報(bào)價(jià)，特別強(qiáng)調(diào),，價(jià)格全部打七折,。

　　凌楓有認(rèn)真對(duì)比，同樣是中端套餐,，百度的比今日頭條的貴20%,。不過(guò)百度作為國(guó)內(nèi)第一的搜索品牌，價(jià)格貴一些也正常,，只要能上客就好,。

　　整個(gè)H省，由于環(huán)境與空氣質(zhì)量皆為全國(guó)第一,，本來(lái)房子的購(gòu)買主力都是外地人,。如果上了電商模式，那么不用說(shuō),，全國(guó)各地將會(huì)被引流來(lái)大批客戶,。

　　今晚凌楓叫郝敏等人來(lái)，就是跟大家分享這個(gè)電商模式,。

　　郝敏一聽(tīng)這個(gè)模式,，也是興奮得不得了，“內(nèi)地其實(shí)已經(jīng)有不少代理公司都在走電商模式了,！今年年初我去上海參觀一些新房代理公司的時(shí)候,，就發(fā)現(xiàn)他們的模式跟我們H市的完全不一樣。他們不要門店，租在寫字樓里,，往往一個(gè)大辦公室,，裝了幾十人，上百人,，甚至幾百號(hào)人,。每人就是一臺(tái)電腦，一部電話,，不停的打網(wǎng)站上點(diǎn)擊進(jìn)來(lái)看樓盤信息的電話號(hào)碼,。”

　　郝敏側(cè)頭想了一下,，說(shuō)：“據(jù)這些老板說(shuō),，他們的投入跟收益，大概是一比四左右,。也就是燒流量一百萬(wàn),，大概會(huì)獲得四百萬(wàn)的傭金回報(bào)。減去成本,，大概能賺個(gè)兩百萬(wàn)左右,。他們往往一個(gè)幾十人的團(tuán)隊(duì)，一個(gè)月下來(lái),，能夠做到一千多萬(wàn)的收傭,。”

　　“回報(bào)這么高,！”馬東錫等人忍不住感慨,。

　　“回報(bào)是不低，但是前期投入的成本也不小,。關(guān)鍵還要看開(kāi)發(fā)商的回傭速度,。如果開(kāi)發(fā)商一個(gè)月內(nèi)，或者是三個(gè)月內(nèi)結(jié)傭,，那還能滾的起來(lái),。如果碰上某些缺德項(xiàng)目，半年甚至七八個(gè)月都不結(jié)傭的,，那還沒(méi)等到傭金回來(lái)哪公司就先倒閉了,。”郝敏給大家科普這個(gè)電商的缺陷,。

　　“電商的好處也很明顯,，他們輕資產(chǎn)運(yùn)作，不用開(kāi)太多的門店,。就一個(gè)大辦公室,，人員集中起來(lái)也好管理。”郝敏補(bǔ)充說(shuō),。

　　“電商模式分三個(gè)環(huán)節(jié),，第一個(gè)環(huán)節(jié)就是坐辦公室跟引流獲得的客戶溝通，給他們介紹樓盤信息并跟他們約定好來(lái)訪時(shí)間,。第二個(gè)環(huán)節(jié),，則是我們要有地接人員，要有車負(fù)責(zé)到機(jī)場(chǎng)接送他們,，并有專人陪同一直到項(xiàng)目,。第三個(gè)環(huán)節(jié)，就是銷售的項(xiàng)目,，必須要有我們公司的駐場(chǎng)人員配合接待講解項(xiàng)目,。”凌楓想到要做電商之后,，也打電話給北上廣深幾個(gè)知名的代理公司,，以應(yīng)聘的理由，著重問(wèn)了一下他們公司的具體運(yùn)作模式,。

　　“那就跟做旅游一樣,，我們必須要有負(fù)責(zé)接送的商務(wù)車，同時(shí)還要安排專人路上講解接送咯,！”何思明聽(tīng)得很明白了,。

　　“那我們豈不是要馬上買商務(wù)車了,？那需要幾輛?。抗镜馁Y金夠支持嗎,？剛剛郝總不是說(shuō)了前期投入比較大嗎,？百度頭條再怎么打折，我們的支出也不少吧,？”謝曉莉問(wèn)道,。

　　“曉莉姐放心，咱們H市跟北上廣深不一樣,，流量沒(méi)人家那么貴,。算起來(lái)大概是北上廣深的三分之一吧，而且他們?yōu)榱舜蜷_(kāi)市場(chǎng)還主動(dòng)打折,，我們的成本就更低了,。至于車嘛，就看這一次的效果,，如果效果好肯定以后要走電商模式,，車肯定是要買的。不過(guò)目前我們才剛涉獵這個(gè)模式，不適合一下子投入太多,。所以目前我們先租車就行,！”凌楓回道。

　　“李海下午的時(shí)候給我打電話,，18號(hào)他們地產(chǎn)板塊的總經(jīng)理定好價(jià)格,，然后簽字蓋章，我們就可以簽協(xié)議,，19號(hào)就可以進(jìn)駐售樓部,。凌總，時(shí)間也比較緊了,，我們還有三天的時(shí)間做準(zhǔn)備,，你看看到時(shí)這個(gè)電商什么時(shí)候正式推進(jìn)？”郝敏問(wèn)道,。

　　“放心,！都在計(jì)劃中！”凌楓笑笑,，說(shuō)：“明天百度,，今日頭條分別上午跟下午來(lái)跟我們做培訓(xùn)。我們來(lái)不及對(duì)外招人了,，所以每個(gè)團(tuán)隊(duì)抽調(diào)一到兩人專門成立一支電商團(tuán)隊(duì)來(lái)聽(tīng)培訓(xùn),，然后專門負(fù)責(zé)電話銷售?！?p>　　“而且這次我想賭一把,，我們9月19號(hào)進(jìn)駐售樓部，電商團(tuán)隊(duì)也從哪天正式起步,。然后不是還有十來(lái)天就國(guó)慶了嗎,？咱們賭一把，把所有電商引流來(lái)的客戶,，都安排在國(guó)慶哪天登島,。”凌楓說(shuō)道,。

　　“我們合同只有十五天,，19號(hào)進(jìn)駐的話，到9月30號(hào)就12天了,。也就是從10月1號(hào)開(kāi)始,，我們只有三天時(shí)間真正對(duì)外銷售。這樣是不是搞得太緊迫了,？”郝敏倒抽一口冷氣問(wèn),。

　　“反正項(xiàng)目不管怎么樣也要預(yù)熱,，到底三五天還是十天八天的本來(lái)無(wú)所謂，但是趕在國(guó)慶這個(gè)節(jié)點(diǎn),，那不如硬抗到國(guó)慶,？”馬東錫想著，這不正是饑餓營(yíng)銷嗎,？外面市場(chǎng)上本來(lái)就有客戶在關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目的,，但是就是不對(duì)外銷售，非要等到國(guó)慶才銷售,，越買不到客戶越急,，反而到國(guó)慶哪天來(lái)個(gè)大爆發(fā)也說(shuō)不準(zhǔn)。

　　“老馬說(shuō)的對(duì),！”凌楓拍拍馬東錫的肩膀,，說(shuō)：“咱們的一級(jí)代理，二級(jí)分銷,，也不給他們出貨,。但他們可以儲(chǔ)備客戶，到哪天有客戶一起帶來(lái),，估計(jì)到時(shí)積累的客戶會(huì)非常多,。人多，客戶心態(tài)更急,，越容易成交,。”

　　“咱們自己的客戶也不給上,，也一定要國(guó)慶才能帶看,。”何思明補(bǔ)充說(shuō),。

　　“國(guó)慶哪天可以購(gòu)買一些大潤(rùn)發(fā)的購(gòu)物卡,，前三百名看房的，業(yè)務(wù)員跟客戶各得一張購(gòu)物卡,。”郝敏也心動(dòng)了,，感覺(jué)冠山海真按照凌楓這個(gè)打法,，三天不要說(shuō)300套，到時(shí)400,，甚至500都有可能?。?p>　　“那就這樣,！”凌楓伸了一下懶腰,，說(shuō)：“各位先回去吧,，明天先安排好電商團(tuán)隊(duì)的人選?！?p>　　“好,！”眾人答應(yīng)一聲，都走了,。

　　凌楓最后一個(gè)走的,，剛關(guān)上公司大門，手機(jī)響了,。他拿起一看,，是校花林玲給他發(fā)的微信,，“有空嗎,？坐一下！”